Redovisa förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är enligt IAS 40 fastigheter som innehas i syfte att hyras
ut mot hyresersättning och/eller för att erhålla värdestegring i stället för användning
i produktion eller leverans avseende varor eller tjänster eller för administrativa
ändamål eller för försäljning i den löpande verksamheten.
IAS 40 behandlar hur förvaltningsfastigheter skall redovisas och värderas i de finansiella
rapporterna samt vilka upplysningar som skall lämnas för dessa typer av fastigheter,
rörelsefastigheter behandlas inte i IAS 40 utan för dessa tillämpas IAS 16.
En förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 redovisas som en tillgång när och endast
när
(a) det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknippade med
förvaltningsfastigheten kommer att tillfalla redovisningsenheten och
(b) anskaffningsvärdet för förvaltningsfastigheten kan beräknas tillförlitligt.
En förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 initialt värderas till sitt anskaffningsvärde.
Transaktionskostnader vid förvärvet skall inkluderas i anskaffningsvärdet.
Det initiala anskaffningsvärdet för en fastighet som innehas under ett leasingavtal
och som klassificeras som en förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 redovisas
som ett finansiellt leasingavtal enligt punkt 20 i IAS
17, dvs tillgången skall redovisas till det lägsta av det verkliga värdet på fastigheten
och nuvärdet av minimileaseavgifterna. Motsvarande belopp skall redovisas som
en skuld i enlighet med samma punkt.
Förutom de undantag som anges i IAS 40 skall en redovisningsenhet efter anskaffningstidpunkten
välja som sin
redovisningsprincip att antingen värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde
eller anskaffningsvärde och skall tillämpa samma redovisningsprincip för alla förvaltningsfastigheter.
En juridisk person (moderföretaget) får inte (före 2011) enligt RFR 2.2 värdera
förvaltningsfastigheter till verkligt värde.
En redovisningsenhet får enligt IAS 40:
(a) välja antingen verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden för alla
förvaltningsfastigheter som har relaterade skulder med en direkt kopplad avkastning
till det verkliga värdet av eller avkastningen från förvaltningsfastigheter, och
(b) välja antingen verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden för alla
andra förvaltningsfastigheter oberoende av det val som gjorts i (a).
Efter det första redovisningstillfället skall en redovisningsenhet som väljer verkligtvärdemetoden
värdra alla sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde utom i speciella fall
enligt IAS 40.
När en fastighet innehas av leasetagare enligt ett operationellt leasingavtal som
klassificerats som en förvaltningsfastighet enligt punkt 6 i IAS 40 skall verkligtvärdemetoden
tillämpas
enligt IAS 40.
En vinst eller förlust som uppkommer vid en förändring i verkligt värde av förvaltningsfastigheter
skall enligt IAS 40 redovisas i resultaträkningen under den redovisningsperiod då
de uppkommer.
Det verkliga värdet av förvaltningsfastigheter skall återspegla marknadsvillkoren
per balansdagen enligt IAS 40.
Det antas att en redovisningsenhet kan fastställa ett tillförlitligt verkligt värdet
på en förvaltningsfastighet på en kontinuerlig basis enligt IAS 40. I exceptionella
fall finns det dock tydliga bevis när ett företag först förvärvar en förvaltningsfastighet
(eller när en befintlig fastighet blir förvaltningsfastighet efter en förändring
i användning) att det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten inte kan bestämmas
till ett tillförlitligt verkligt värde på en kontinuerlig basis. Detta uppstår när,
och endast när, jämförbara marknadstransaktioner är ovanliga och alternativa tillförlitliga
uppskattningar av verkligt värde (till exempel baserat på diskonterade kassaflödesprognoser)
inte finns tillgängliga. Om en redovisningsenhet fastställer att det verkliga värdet
på en förvaltningsfastighet som är under konstruktionen inte kan bestämmas till
ett tillförlitligt värde men förväntar sig att det verkliga värdet kan
bestämmas till ett tillförlitligt värde när förvaltningsfastigheten blir klar skall
värdera förvaltningsfastigheten till självkostnadspris fram till det att förvaltningsfastigheten
blivit färdigsställd. Om en redovisningsenhet fastställer att det verkliga värdet
på en förvaltningsfastighet (annat än en förvaltningsfastighet under uppförande)
inte kan bestämmas till ett tillförlitligt verkligt värde skall redovisningsenheten värdera
förvaltningsfastigheten till anskaffningsvärdet i enlighet med IAS 16, restvärdet
skall antas vara noll och IAS 16 skall tillämpas fram tills dess att förvaltningsfastigheten
avyttras.
Om en redovisningsenhet tidigare har värderat en förvaltningsfastighet till verkligt
värde skall förvaltningsfastigheten fortsatt värderas till verkligt värde enligt
IAS 40 fram tills dess att förvaltningsfastigheten avyttras eller tills dess att
den upphör att vara förvaltningsfastighet även om marknadstransaktionerna blir färre
eller om marknadspriserna blir mindre lättillängliga.
Efter inital redovisning av en förvaltningsfastighet till anskaffningsvärdet skall
en redovisningsenhet som valt att tillämpa anskaffningsvärdemetoden för förvaltningsfastigheter
värdera alla förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde i enlighet med IAS 16
enligt IAS 40. Fastigheter som klassificeras som innehav för försäljning skall redovisas
och värderas i enlighet med IFRS 5.
Omklassificeringar till, eller från, förvaltningsfastigheter skall göras om, och
endast om, det har skett en förändring i användningen enligt IAS 40, bevisad av:
(a) inledande av ägardrift, en omklassificering från förvaltningsfastighet till
rörelsefastighet;
(b) inledande av utveckling i syfte att sälja, en omklassificering från förvaltningsfastighet
till varulager;
(c) slutet av ägardrift, en omklassificering från rörelsefastighet till förvaltningsfastighet,
eller
(d) uthyrning via operationell leasing till en annan part, en omklassificering från
varulager till förvaltningsfastighet.
En omklassificering från förvaltningsfastigheter som redovisas till verkligt värde
till rörelsefastigheter eller varulager skall fortsatt redovisas till det verkliga
värdet vid tidpunkten för omklassificeringen i enlighet med IAS 16 eller IAS 2.
Om en rörelsefastighet omklassificeras till en förvaltningsfastighet som skall värderas
till verkligt värde skall redovisningsenheten enligt IAS 40 tillämpa IAS 16 fram
till datumet för förändrad användning. Redovisningsenheten skall behandla eventuella
skillnader vid omklassificeringstidpunkten mellan det redovisade värdet i enlighet
med IAS 16 och verkligt värde på samma sätt som en omvärdering i enlighet med IAS
16.
Vid en omklassificering av en fastighet från varulager till förvaltningsfastighet
som skall redovisas till verkligt värde skall den eventuella skillnaden mellan det
verkliga värdet på fastigheten vid denna tidpunkt och dess tidigare redovisade värde
redovisas i resultaträkningen enligt IAS 40.
När en redovisningsenhet slutför konstruktionen eller utvecklingen av en egentillverkad
förvaltningsfastighet som skall redovisas till verkligt värde skall enligt IAS 40
eventuell skillnad mellan det verkliga värdet på fastigheten vid tidpunkten för
omvärdering och dess tidigare redovisade värde redovisas i resultaträkningen.
En förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 tas bort från balansräkningen (elimineras
i bokföringen) vid försäljning eller utrangering när inga framtida ekonomiska fördelar
väntas från avyttringen.
Vinster eller förluster som uppstår vid utrangering eller avyttring av förvaltningsfastigheter
skall bestämmas som skillnaden mellan försäljningspriset och det redovisade värdet
för tillgången enligt IAS 40 och detta resultat skall redovisas i resultaträkningen
(såvida inte IAS 17 kräver något annat på en sale and leaseback) under redovisningsperioden.
Ersättning från tredje part för förvaltningsfastigheter som varit nedskrivna, försvunna
eller utrangerade skall redovisas i resultaträkningen när ersättningen blir fordran
enligt IAS 40.
En redovisningsenhet skall enligt IAS 40 lämna upplysning om:
(a) verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden tillämpas för värdering.
(b) när verkligtvärdemetoden tillämpas skall redovisningsenheten ange om fastigheter
under operationell leasing klassificeras som förvaltningsfastigheter och under vilka
omständigheter som fastigheter under operationell leasing klassificeras som förvaltningsfastigheter.
(c) när klassificeringen är svår skall de kriterier anges som används för att skilja
förvaltningsfastigheter från rörelsefastigheter och från fastigheter som omsätts
i den löpande verksamheten.
(d) de metoder och betydelsefulla antaganden som använts för att fastställa det
verkliga värdet av förvaltningsfastigheter inklusive en förklaring om fastställande
av verkligt värde stöddes av marknadsbevis eller baserades på andra faktorer på
grund av bristen på jämförbar marknadsdata.
(e) i vilken utsträckning det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter är baserat
på en värdering av en oberoende värderingsman som innehar erkända och relevanta
yrkesmässiga kvalifikationer och har erfarenheter för den plats och kategori av
förvaltningsfastigheter som värderas. Om det inte har skett någon sådan värdering
skall detta anges.
(f) de belopp som redovisas i resultaträkningen för:
(i) hyresintäkter från förvaltningsfastigheter;
(ii) direkta driftskostnader (inklusive reparationer och underhåll) som uppstår
från förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden, och
(iii) direkta driftskostnader (inklusive reparationer och underhåll) som uppstår
från förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter under perioden.
(iv) den ackumulerade förändringen i verkligt värde som redovisats i resultaträkningen
vid försäljning av förvaltningsfastigheter från en pool av tillgångar där anskaffningsvärdemetoden
har använts till en pool där verkligt värde används.
(g) förekomsten och mängden av restriktioner för återförsäljning av förvaltningsfastigheter
eller överföring av inkomster och andra ersättningar från en avyttring.
(h) avtalsenliga förpliktelser att köpa, bygga eller utveckla förvaltningsfastigheter
eller för reparation, underhåll eller förbättringar.
En redovisningsenhet som tillämpar verkligtvärdemetoden skall enligt IAS 40 redovisa
en avstämning mellan redovisat värde för förvaltningsfastigheter vid periodens början
och slut enligt nedan:
(a) nyanskaffningar, varvid de anskaffningar som följer av förvärv och de som följer
av utgifter vid egentillverkning skall redovisas särskilt,
(b) nyanskaffningar till följd av företagsförvärv;
(c) tillgångar som innehas för försäljning eller ingår i en avyttringsgrupp klassificerad
som innehav för försäljning i enlighet med IFRS 5 och andra avyttringar;
(d) nettovinster eller förluster från justeringar av verkligt värde;
(e) nettot av valutakursdifferenser som uppstått vid omräkning av finansiella rapporter
till presentationsvalutan och vid omräkning av en utlandsverksamheten till presentationsvalutan
i den rapporterande enheten;
(f) omklassificeringar till och från varulager och rörelsefastigheter och
(g) andra förändringar.
När en gjord värdering för förvaltningsfastigheter måste justerats kraftigt för
syftet med årsredovisningen, tillexempel för att undvika dubbelräkning av tillgångar
och skulder som redovisas som separata tillgångar och skulder skall enheten enligt
IAS 40 redovisa en avstämning mellan den värdering som erhållits och den justerade
värderingen som ingår i de finansiella rapporterna som visar det sammanlagda beloppet
för varje erkänd leasingförpliktelse som har lagts tillbaka och alla andra betydande
justeringar.
I de undantagsfall som avses i punkt 53 i IAS 40 när en redovisningsenhet som värderar
förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde i enlighet med IAS 16 skall en avstämning
enligt punkt 76 göras för de redovisade beloppen avseende förvaltningsfastigheter
separerat från de belopp som hänför sig till andra förvaltningsfastigheter. Dessutom
skall redovisningsenheten lämna upplysningar om:
(a) en beskrivning av förvaltningsfastigheterna;
(b) en förklaring till varför det verkliga värdet inte kan fastställas på ett tillförlitligt
sätt;
(c) om möjligt, olika uppskattningar inom vilket det verkliga värdet är högst sannolikt
att ligga, och
(d) vid avyttring av förvaltningsfastigheter som inte redovisats till verkligt värde:
(i) det faktum att företaget har avyttrat förvaltningsfastigheter som inte redovisats
till verkligt värde;
(ii) det redovisade värdet av denna förvaltningsfastighet vid tidpunkten för försäljningen;
och
(iii) storleken på vinsten eller förlusten som redovisats.
En redovisningsenhet som tillämpar anskaffningsvärdemetoden för värdering av förvaltningsfastigheter
skall enligt IAS 40 lämna fölande upplysningar:
(a) de avskrivningsmetoder som tillämpas;
(b) ekonomisk livslängd eller avskrivningsfaktor;
(c) redovisat bruttovärde och ackumulerade avskrivningar (aggregerade med ackumulerade
nedskrivningar) i början och slutet av redovisningsperioden;
(d) en avstämning av det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter i början
och slutet av redovisningsperioden som visar följande:
(i) nyanskaffningar, förvärvade förvaltningsfastigheter och egentillverkade förvaltningsfastigher
som redovisas med tillkommande utgifter skall anges särskilt; (ii) nyanskaffningar
till följd av företagsförvärv;
(iii) tillgångar som innehas för försäljning eller ingår i en avyttringsgrupp som
innehas för försäljning i enlighet med IFRS 5 och andra avyttringar;
(iv) avskrivningar,
(v) beloppet av nedskrivningar som redovisats och beloppet av nedskrivningar som
återförts under perioden i enlighet med IAS 36;
(vi) nettot av valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter
till presentationsvaluta och omräkning av en utlandsverksamhet till presentationsvalutan
i den rapporterande redovisningsenheten;
(vii) omklassificeringar till och från varulager och rörelsefastigheter och
(viii) andra förändringar, och
(e) det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter. I de undantagsfall som beskrivs
i punkt 53, när ett företag inte kan fastställa det verkliga värdet av förvaltningsfastigheter
på ett tillförlitligt sätt skall följande upplysningar lämnas:
(i) en beskrivning av förvaltningsfastigheterna;
(ii) en förklaring till varför det verkliga värdet inte kan fastställas tillförlitligt,
och
(iii) om möjligt, olika uppskattningar inom vilket det verkliga värdet högst sannolikt
väntas ligga.
En juridisk person (moderföretaget) skall enligt RFR 2.2 lämna uppgift om följande
för förvaltningsfastigheter:
(a) Oavskrivet uppskrivningsbelopp.
(b) Ackumulerade avskrivningar.
(c) Ackumulerade nedskrivningar.
(d) Ackumulerade uppskrivningar.
En jurdisk person (moderföretaget) som redovisat avskrivning eller nedskrivning
av förvaltningsfastigheter enbart av skatteskäl skall enligt RFR 2.2 i not lämna
upplysning om detta med angivande av avskrivningens eller nedskrivningens storlek.
I koncernredovisningen skall upplysningar lämnas om förvaltningsfastigheternas taxeringsvärden
enligt RFR 1.2.
Uppdaterad: 2009-10-01